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Jeder der ein Grundstück besitzt, muss Grundsteuer zahlen. Der Bescheid dafür kommt jedes Jahr von den Gemeinden. Doch die Grundsteuer steht in der Kritik. Die Berechnung sei zu kompliziert und die Grundlage veraltet. Jetzt werden Rufe nach einer angemessenen Reform der Grundsteuer lauter. Erfahren sie in diesem Beitrag alles zum Thema.

Grundsteuer auf einen Blick

  • Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum (auch auf Erbbaurechte) von Grundstücken und deren Bebauung.
  • Im Mittelpunkt der Steuer steht keine Person, sondern ein Objekt: der Grundbesitz.
  • Die Steuer fließt den Gemeinden zu (Gemeindesteuer).
  • Die Grundsteuer wird einmal im Jahr zum 1. Januar erhoben.
  • Sie ist in 4 Teilen jeweils zum 15. Februar, Mai, August und November fällig.
  • Vermieter können die Grundsteuer im Rahmen der Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen.

Wesen und Berechnung

Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer ist in der Regel das einzelne Grundstück. Die Berechnung ist kompliziert und vor allem die veralteten Einheitswerte stehen in der Kritik. Beinahe jede Eigentümerin und jeder Eigentümer bezahlt einen anderen Betrag. Manchmal bestehen sogar in ein und derselben Straße Unterschiede. Ursache sind regional unterschiedliche Hebesätze und komplizierte Einheitswerte.

In Deutschland gibt es zwei Formen der Grundsteuer. Die Grundsteuer A (agrarisch) für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft und Grundsteuer B (baulich) für bebaute und bebaubare Grundstücke und Gebäude. Historischer Fakt: 1960 bis 1961 gab es auch eine Grundsteuer C für baureife Grundstücke.

Nicht verwechseln – Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer die beim Kauf (Erwerb) eines Grundstücks oder Grundstückanteils vom Käufer gezahlt werden muss. Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer. Das bedeutet, dass Sie an einen Vorgang des Rechtsverkehrs anknüpft. In der Regel ist das ein Kaufvertrag über ein Grundstück. Lesenswerte Inhalte dazu finden Sie im Beitrag zur Grunderwerbsteuer.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt nach 3 Faktoren. Diese werden von den Finanzämtern und Gemeinden in mehreren Rechenschritten ermittelt.

  1. Das Finanzamt stellt die Höhe des Einheitswertes fest. Als Grundlage dafür dient das Bewertungsgesetz. Danach erhalten Eigentümer*innen einen Einheitswertbescheid.
  2. Auf Grundlage des gesetzten Einheitswertes wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt. Hierfür werden Einheitswert und Grundsteuermesszahl miteinander multipliziert. Danach erhalten Eigentümer*innen einen Grundsteuermessbescheid.
  3. Auch den Gemeinden liegt der Grundsteuermessbescheid vor. Dieser enthält den Messbetrag welcher nun mit dem individuellen Hebesatz der Gemeinden multipliziert wird. So wird die Höhe der Grundsteuer ermittelt.
Nahaufnahme eines Grundsteuerbescheids
Jeder Schritt ist wichtig für die Berechnung und die Höhe der Grundsteuer. Eigentümer*innen sollten die Bescheide genau prüfen und gegebenenfalls Rechtsmittel einlegen.

Einheitswert

Der Einheitswert wird herangezogen um die Grundsteuer zu ermitteln. Der Einheitswert wird im Bedarfsfall durch das Finanzamt ermittelt. Bei Neubauten fordert das Finanzamt einen speziellen Fragebogen an. Eigentümer*innen sind hier zur Abgabe von Informationen über die Immobilie verpflichtet. Neben dem Fragebogen fordert das Finanzamt in der Regel auch Baupläne, Flächenberechnungen und Angaben über mögliche Mieteinnahmen an. Bei Altbeständen bestehen bereits Einheitswerte, welche ein/e Vorbesitzer/in übergeben kann. Aufgrund der vom Eigentümer übermittelten Angaben erstellt das Finanzamt die sogenannte Ertragswertermittlung. Das Finanzamt stellt den Grundstückswert entweder im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren fest. Dieser beinhaltet den Gebäudewert, den Bodenwert und den Wert vorhandener Außenanlagen. Der ermittelte Einheitswert ist in der Regel immer niedriger als der eigentliche Marktwert der Immobilie. Laut Gesetz gibt es einen Mindestwert. Dort heißt es: „Der für ein Grundstück angesetzte Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre“

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist eines der Verfahren zu Ermittlung des Grundstückswerts. Die gesetzliche Grundlage für das Ertragswertverfahren bildet das Bewertungsgesetz. Laut Gesetz umfasst der Grundstückswert den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen. Er ergibt sich durch die Multiplikation der Jahresrohmiete mit einem Vervielfältiger. Der Vervielfältiger ist eine Zahl mit der die Jahresrohmiete zu vervielfachen ist (§80 BewG). Die Zahl ist gesetzlich geregelt und bestimmt sich nach der Grundstücksart, der Bauart und Bauausführung, dem Baujahr des Gebäudes und der Einwohnerzahl der Belegungsgemeinde im Hauptfeststellungszeitpunkt. Zusätzlich müssen bei der Ermittlung des Grundstückswerts noch Außergewöhnliche Grundsteuerbelastung (§81BewG) und Ermäßigung und Erhöhung (§82 BewG) beachtet werden.

Angewandt wird das Ertragswertverfahren in der Regel bei folgenden Grundstücksarten:

  • Mietwohnungsgrundstücke
  • Geschäftsgrundstücke
  • gemischt genutzte Grundstücke
  • Einfamilienhäuser
  • Zweifamilienhäuser
  • sonstige bebaute Grundstücke

Sachwertverfahren

Dieses Verfahren eignet sich zur Bewertung von sonstigen bebauten Grundstücken, wie industriellen Gebäuden. Die gesetzliche Grundlage bildet das Bewertungsgesetz. Die Wertermittlung beruht auf Bodenwert, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen. Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks und entsteht, indem man Bodenrichtwert und Grundstücksfläche multipliziert. Gebäudewert und Wert der Außenanlagen ermittelt man unter Beachtung der Herstellungskosten der baulichen (Außen-)Anlagen. Hierbei gibt es diverse wertmindernde Eigenschaften wie beispielsweise das Alter. Die drei Faktoren ergeben im Sachwertverfahren den sogenannten Ausgangswert. Dieser ist dann an den gemeinen Wert anzugleichen.

Grundsteuermesszahl

Im ersten Rechenschritt auf dem Weg zu Grundsteuer wird der Einheitswert mit der sogenannten Grundsteuermesszahl multipliziert. Dies geschieht gestaffelt nach Art der Nutzung und Grundstücksart. Das Ergebnis der Multiplikation ist der Grundsteuermessbetrag. Dieser wird dann mit dem Hebesatz multipliziert. Daraus ergibt sich die für den Eigentümer zu zahlende Grundsteuer. Die Grundsteuermesszahl beträgt zwischen 2,6% und 10%. Die Messzahl ist nicht bundesweit einheitlich. Je nach Art der Immobilie oder nach Bebauung und Lage gelten verschiedene Werte. In den neuen Bundesländern sind die Grundsteuermesszahlen in der Regel höher als in den alten Bundesländern. Auch als Ausgleich für die grundsätzlich geringeren Einheitswerte in den neuen Bundesländern.

Steuermessbetrag

Wie wird der Steuermessbetrag ermittelt? Das Finanzamt stellt den Steuermessbetrag fest, indem es verschiedene Unterlagen vom Eigentümer anfordert. Dazu gehört eine Beschreibung des Grundstücks mit Lageplan, Bauzeichnung und die Wohn- und Nutzflächenberechnung. Außerdem müssen Eigentümer*innen den passenden Vordruck zur Beschreibung des Grundstücks ausfüllen. Auf Grundlage dieser Angaben erstellt das Finanzamt den Grundsteuermessbescheid. Dieser wird dann an Eigentümer*in und zuständige Gemeinde verschickt. Die Steuermesszahl wird ermittelt, indem man die Messzahl mit dem Einheitswert multipliziert. Zur Berechnung der Grundsteuer sind Kenntnisse über alle Zwischenschritte und Werte notwendig. Neben dem Steuermessbetrag sollten Eigentümer*innen auch Einheitswert, Grundsteuermesszahl und den Hebesatz kennen.

Hebesatz

Der Hebesatz zur Berechnung der Grundsteuer wird von den Städten und Gemeinden individuell festgelegt. Hier als Beispiel der Hebesatz in Berlin:

ArtHebesatz
Land- und Forstwirtschaft (A)150%
Grundstücke (B)810%

Haben Sie Fragen zur Höhe des Hebesatzes in Ihrer Stadt oder Gemeinde? Sprechen Sie uns unter 030/6566020 an. Wir geben Ihnen gern Auskunft.

Wer ist zuständig?

Zuständig ist das Lagefinanzamt, also das Finanzamt in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt. Hier finden Sie eine Auflistung der zuständigen Finanzämter und Ansprechpartner in Berlin.

Kritik an Grundsteuer und Reform

Die Grundsteuer steht in der Kritik. Die Berechnung ist kompliziert und die Grundlage dafür ist veraltet. Am 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Ermittlung der für die Grundsteuer maßgeblichen Einheitswerte für verfassungswidrig und forderte eine Neuregelung bis Ende 2019. Am 01. Februar 2019 einigten sich Bund (Bundesfinanzminister Olaf Scholz) und Länder auf ein Modell, bei dem die Grundstückswerte, das Alter von Gebäuden und die durchschnittlichen Mietkosten herangezogen werden. Vertreter von FDP und aus der Wirtschaft hatten als Gegenvorschlag eine Methode gefordert, welche lediglich eine pauschale Berechnung der Fläche berücksichtigt. Egal ob ein Grundstück in bester Stadtlage oder auf dem Land liegt. Im ursprünglichen Vorschlag vom 29. November 2018 brachte das Bundesministerium der Finanzen zwei verschiedene Bewertungsansätze ein. Ein wertunabhängiges und ein wertabhängiges Modell.

Die anstehende Reform der Grundsteuer könnte zu einer unlösbaren Aufgabe werden. Obwohl die Formulierung des neuen Modells von Bund und Ländern noch nicht feststeht, wird dieses bereits teilweise für verfassungswidrig gehalten. Im März 2019 tritt die SPD mit einer neuen Idee auf die Bühne. Die Umlagefähigkeit soll abgeschafft werden. Vermieter*innen müssten dann die Grundsteuer, die jährlich knapp 14 Milliarden Euro ausmacht, komplett selbst tragen. Hintergrund ist die öffentliche Debatte über mehr bezahlbaren Wohnraum in Großstädten. Mieter*innen sollen durch die fehlende Umlage auf die Betriebskosten entlastet werden. Doch diese Lösung ist nicht zu Ende gedacht. Bei der angesetzten Reform der Grundsteuer soll der Wert einer Immobilie berücksichtigt werden. Das Bundesfinanzministerium kommt mit der Idee, den Immobilien-Wert besonders stark in die Berechnung der Grundsteuer einzubeziehen. In Städten wie Berlin, Hamburg, München etc. sind die Werte hoch. Das führt zu der Gefahr, dass die Grundsteuer hier besonders hoch ausfällt. Das würde die Mieter*innen über die Umlage zusätzlich belasten. So entstand die Idee zur Abschaffung der Umlage. Damit würde die Grundsteuer ihre Position als Gegenfinanzierung der kommunalen Daseinsvorsorge verlieren und zu einer Vermögenssteuer werden. Sicher ein weiterer Fall für das Bundesverfassungsgericht.

Die Ausgangssituation ist schwierig und die Zeit drängt. Das Problem: die einfachen Vorschläge sind nicht für alle Bürger gerecht und die gerechten Modelle sind nicht einfach. Egal für welche Lösung sich der Gesetzgeber im Endeffekt entscheidet, entweder es wird teuer oder es wird ungerecht. Teuer vor allem auch, weil die geplante Reform der Grundsteuer sehr aufwendig wird und zur Durchsetzung im Anschluss zahlreiche neue Verwaltungsmitarbeiter*innen gefunden werden müssen. In jedem Fall ist die aktuelle Diskussion dazu eine große Belastung für Eigentümerinnen und Eigentümer. Nach unserem Eindruck bringt die geplante Reform der Grundsteuer bis jetzt nur Unsicherheit, Wut und Ärger.

Ergänzung vom 13.05.2019

Der Gegenwind für den Gesetzesentwurf von Finanzminister Scholz wird stärker. Im Justiz- und Innenministerium wird bemängelt, dass dieser nicht auf seine Verfassungstauglichkeit hin überprüft wurde. Vor allem die fehlende Öffnungsklausel wird von diversen Spitzenkräften aus der Politik kritisiert. Eine solche Klausel würde es den Ländern erlauben, eigene Regelungen rund um die Reform schaffen zu können. Ohne dieses Zugeständnis wird Olaf Scholz den Gesetzesentwurf nicht durch das Kabinett bringen können. Das zuständige Ministerium könnte Abschnitte der geplanten Berechnung öffnen, damit jedes Bundesland eigene Besonderheiten berücksichtigen kann. Noch ein Schritt weiter? Würde man die gesamte Gesetzgebung zur Grundsteuer auf Ebene der Bundesländer bringen, wird es kompliziert. Hierfür müsste gegebenenfalls das Grundgesetz geändert werden. Ein solches Vorgehen ist mit großen Hindernissen verbunden und wäre sicher ein zu heftiger Ansatz. Doch auch diese Lösung wird öffentlich diskutiert. Fest steht, mit dem gemachten Vorschlag erwartet uns ein Monster der Bürokratie. Laut Gesetzesentwurf werden für die Neuberechnung tausende neue Finanzbeamte benötigt. Die kalkulierten Personalkosten knacken die 500 Millionen Euro Marke. Was eine zusätzliche Belastung für den Steuerzahler darstellen würde.

Information und Hilfe zum Thema

Wir informieren umfangreich bei offenen Fragen rund um die Immobilie. Haben Sie Fragen zum Thema Eigentum, Grundsteuer oder Wertermittlung von Immobilien? Sprechen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gern. Selbstverständlich auch dann, wenn Sie nicht beabsichtigen Ihre Immobilie zu verkaufen.

Dieser Artikel dient zu Ihrer Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Alle Angaben ohne Gewähr.